Wie man in München erfolgreich eine Baugenehmigung für Wohnimmobilien beantragt: Ein Schritt-für-Schritt-Leitfaden

Um erfolgreich eine Baugenehmigung für Wohnimmobilien in München zu beantragen, sollten Sie den unten stehenden Schritt-für-Schritt-Leitfaden befolgen. Dieser Prozess beinhaltet mehrere Schritte und das Verständnis der kommunalen Vorschriften und Richtlinien ist unerlässlich, um Verzögerungen und unnötige Kosten zu vermeiden.

Schritt 1: Grundlegende Informationen einholen
1. Informieren Sie sich über die Bauvorschriften:
- Besuchen Sie die Webseite des Planungsreferats der Stadt München.
- Lesen Sie die Bayerische Bauordnung (BayBO) und andere relevante gesetzliche Bestimmungen.
- Überprüfen Sie lokale Bebauungspläne und Flächennutzungspläne.

2. Grundstückseigenschaften klären:
- Lassen Sie einen Vermessungsingenieur die Grenzen des Grundstücks verifizieren.
- Überprüfen Sie, ob es eingetragene Baulasten oder Altlasten gibt.
- Keine Bauprojekte starten, ohne sich über die Wasserschutzzone und Denkmalschutz informiert zu haben.

Schritt 2: Vorplanung und Konzeptentwicklung
1. Architekten und Fachplaner engagieren:
- Suchen Sie qualifizierte Architekten und Fachplaner mit Erfahrungsnachweisen in München.
- Erstellen Sie gemeinsam ein vorläufiges Konzept und Grundrisse.

2. Erste Beratung bei der Baubehörde:
- Vereinbaren Sie einen Termin zur Voranfrage beim Bauamt München.
- Präsentieren Sie Ihre Pläne und holen Sie sich erste Rückmeldungen und Ratschläge ein.

3. Finanzierung sichern:
- Kalkulieren Sie die Baukosten detailliert.
- Prüfen Sie Finanzierungsmöglichkeiten wie Darlehen und Fördermittel.
- Stellen Sie sicher, dass Budgetpuffer für unerwartete Kosten vorhanden sind.

Schritt 3: Bauantrag vorbereiten
1. Erforderliche Unterlagen zusammenstellen:
- Bauantragsformular: von der Webseite des Bauamts herunterladen und ausfüllen.
- Bauzeichnungen: Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Lageplan (mindestens im Maßstab 1:100).
- Baubeschreibung: Detaillierte Beschreibung des Bauvorhabens.
- Statische Berechnungen: Durch einen Statiker erstellen lassen.
- Nachweis über Energieeffizienz: EnEV-Nachweis durch einen Energieberater.

2. Nachweise und Gutachten:
- Brandschutznachweis: Bei Bedarf durch einen Brandschutzexperten erstellen lassen.
- Schallschutzgutachten: Bei Mehrfamilienhäusern häufig erforderlich.
- Naturschutzgutachten: Falls das Grundstück in einem sensiblen Gebiet liegt.

Schritt 4: Einreichung des Bauantrags
1. Bauantrag bei der zuständigen Behörde einreichen:
- Bauantrag und alle erforderlichen Unterlagen gebündelt einreichen.
- Prüfen Sie im Vorfeld die besonderen Einreichungsanforderungen der Behörde.
- Online-Einreichung: Nutzen Sie den Online-Service des Bauamtes, falls verfügbar.

2. Gebühr bezahlen:
- Die Bearbeitungsgebühr rechtzeitig und vollständig entrichten.
- Quittung stets aufbewahren und dem Bauantrag beifügen.

3. Eingangsbestätigung abwarten:
- Nach der Einreichung erhalten Sie eine Eingangsbestätigung. Diese aufbewahren.

Schritt 5: Bearbeitungsphase und Kommunikation
1. Rückfragen und Ergänzungsanforderungen:
- Reagieren Sie schnell und präzise auf Rückfragen der Baubehörde.
- Ergänzen Sie fehlende Unterlagen umgehend.

2. Bauvoranfrage als Alternative:
- Falls Unsicherheiten bestehen oder das Bauvorhaben besonders komplex ist, kann eine Bauvoranfrage Klarheit schaffen.
- Bauvoranfrage einreichen und die Einschätzung der Behörde einholen.

Schritt 6: Erhalt der Baugenehmigung
1. Positive Entscheidung:
- Bei Erhalt der Baugenehmigung prüfen Sie umgehend die Bescheiddetails.
- Achten Sie auf besondere Auflagen und Bedingungen im Genehmigungsbescheid.

2. Baufreigabe:
- Nach Erhalt der Baugenehmigung auf die schriftliche Baufreigabe warten.
- Örtliche Sicherheitsauflagen und Anforderungen zum Baustellenschutz berücksichtigen.

Schritt 7: Bauphase vorbereiten
1. Bauleiter bestellen:
- Einen qualifizierten Bauleiter beauftragen.
- Zeitplan und Kommunikationsregeln festlegen.

2. Bauunternehmen auswählen:
- Ausschreibung der Bauleistung durchführen.
- Angebote von Bauunternehmen vergleichen und auswählen.

3. Bauversicherung abschließen:
- Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung und weitere relevante Versicherungen abschließen.

4. Sicherheit auf der Baustelle gewährleisten:
- Sicherheitskonzept nach der Baustellenverordnung erstellen und umsetzen.

Schritt 8: Baubeginn und Bauaufsicht
1. Baubeginnanzeige:
- Mindestens eine Woche vor Baubeginn die schriftliche Baubeginnanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen.

2. Regelmäßige Baustellenkontrollen:
- Den Baufortschritt regelmäßig kontrollieren.
- Baustellenberichte führen und den Baufortschritt dokumentieren.

3. Abstimmung mit Behörden und Versorgern:
- Abstimmungen mit Stadtwerken bezüglich Wasser, Strom und Gas durchführen.
- Sicherstellen, dass alle notwendigen Anschlüsse rechtzeitig vorhanden und freigegeben sind.

Schritt 9: Fertigstellung und Abnahmen
1. Abschluss der Bauarbeiten:
- Alle Arbeiten gemäß den Bauplänen und Auflagen der Genehmigung ausführen.
- Mängel und Baumängel rechtzeitig erfassen und beheben lassen.

2. Bauabnahme:
- Die formelle Bauabnahme mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde organisieren.
- Notwendige Dokumentationen und Prüfprotokolle vorlegen.
- Bei erfolgreicher Abnahme wird die Benutzungsfreigabe erteilt.

Praktische Tipps:
- Frühzeitige Kommunikation: Der Dialog mit der Bauaufsichtsbehörde und anderen beteiligten Parteien sollte aktiv und kontinuierlich geführt werden. Frühe und offene Kommunikation kann Missverständnisse vermeiden und den Prozess beschleunigen.
- Detaillierte Planung: Investieren Sie ausreichend Zeit in die Planung und Vorbereitung der Bauantragsunterlagen. Eine sorgfältige Planung kann spätere Nachfragen und Änderungswünsche minimieren.
- Örtliche Besonderheiten beachten: München hat spezifische städtische Vorschriften und historische Besonderheiten. Stellen Sie sicher, dass Ihr Bauvorhaben diesen Anforderungen gerecht wird.
- Externe Fachberatung: Ziehen Sie bei Bedarf externe Fachberater hinzu, um spezielle Themen wie Brandschutz, Statik oder Schallschutz professionell zu bearbeiten.

Durch die Einhaltung dieser Schritte und die Berücksichtigung der genannten Tipps wird der Prozess der Beantragung einer Baugenehmigung für Wohnimmobilien in München wesentlich klarer und strukturiert.